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对于普通老百姓来说，买房是件大事，特别对于在大都市打拼的人来说，买房甚至押上了两代人全部的积蓄。但是，买房过程中有很多不可预见的未知风险，一旦不幸碰上，就会导致买房者钱财两空，最常见的就是买了房还没过户就因为卖方债务问题被法院查封、拍卖。遇到这种情况，绝大多数购房者会手足无措，不知道该怎么办。本文从实务角度梳理购买的房屋未过户即被查封时的救济措施。专打房产纠纷的律师https://www.wenlilv.com/h-col-107.html北京中银李迈律师团队，专业办理办理信托纠纷、合同纠纷、房产纠纷、金融理财纠纷、刑事纠纷、债务纠纷、婚姻纠纷等案件5000余件，对协议离婚、离婚诉讼、离婚财产分割、子女抚养权、遗产继承等民商事纠纷案件和刑事辩护等刑事案件，以及信托计划、银行信贷、保险业务、理财产品、私募基金、资产证券化、公司债、融资租赁、结构化融资等资产管理及投行业务有丰富的执业经验，提供免费电话咨询及到所面谈咨询。联系电话：153-1115-0430！
我国《民事诉讼法》规定了执行过程中当事人、利害关系人、案外人对错误执行行为的救济途径。
《民事诉讼法》第二百三十二条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。
在执行过程中，当事人若对执行异议被驳回感到困惑，认为无计可施，实则不然。《民事诉讼法》第二百三十四条明确规定：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这意味着，对于执行局的执行依据文书生效判决有疑问，认为不该按照该判决执行的，必须向作出生效判决的上级法院提出再审；如果不是对生效判决有异议，而是对执行标的提出的异议被驳回的，应该向法院提出异议之诉。当事人提出异议之诉的，执行程序应该中止。
许多人疑惑，执行异议被驳回后，再提异议之诉是否还有用？答案是肯定的。因为执行局驳回执行异议请求是程序上的处理，并不涉及实体，实体需要由审判庭解决，所以必须提出异议之诉，再坚持一步，胜利就在眼前。此外，审判庭适用的法律规定可能与执行局不同。
在案外人执行异议之诉中，审判庭一般适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的规定。第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合特定条件且权利能够排除执行的，人民法院应当支持。第二十九条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合特定条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
值得注意的是，《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定与《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定存在一定差异。第二十八条和第二十九条针对的标的上，28条针对所有不动产，29则要求标的是用于居住的商品房。从排除执行的条件上来看，第28条要求买受人在法院查封以前已经合法占有不动产，支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款交付执行，买受人对未办理过户登记无过错；29条则不要求实际占有房屋，也不要求交付全部价款，更不要求买受人对未办理产证主观上无过错。
在审判实践中，对于第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解，掌握的标准不一。《九民纪要》认为，前者可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；后者认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
在实际操作中，法院对于第二十八条和第二十九条的适用存在不同做法。一种观点认为，买房者对登记在非开发商售房者名下的不动产提出执行异议适用第二十八条规定，对登记在开发商名下的不动产提出执行异议适用第二十九条规定。
然而，笔者认为，《执行异议复议规定》第28、29条实质上是一般条款与特别条款的关系。以被执行人是否为房地产开发企业或买受人是否为商品房用于居住的消费者作为区分两条款适用范围的依据并不恰当。无论被执行人或买受人，只要无法适用第二十九条的特别条款排除执行，均有权要求继续审查是否符合第二十八条的排除执行条件，以追求依照第二十八条排除执行的效果。
若购房者对已购未过户登记在开发商名下的房屋提出执行异议之诉被法院一审驳回，切勿气馁，务必提起上诉，甚至再审。因为许多二审法院和最高法院的观点是在无法适用第二十九条的情况下可以适用第二十八条规定审查。 |
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发表于 2023-12-29 07:17:15
